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卢穗欣 楼市政策对内房债的启示



卢穗欣 楼市政策对内房债的启示

受到中美贸易战持续及经济下行压力等不确定性影响,工业生产和订单数量进一步下降。环球製造业採购经理指数(PMI)连续第三个月走低,7月更下跌至49.3。欧罗区、日本和中国等大型经济体的製造业PMI早于今年2月已进入收缩区域,数字低于50的分水岭。

美国难以独善其身

如果仔细研究中国国家统计局公布的最新PMI数据,数字从7月的49.7进一步下滑至8月的49.5。我们发现由于新订单减少,市场需求因经济不确定性而有所缓和。该指数在2019年的8个月中,有6个月处于收缩区域,这表明美国关税对中国经济的影响正在浮现。製造业收缩和需求低迷,可能为经济衰退埋下伏线,因此,我们预计中央政府将实施宽鬆措施,以刺激经济增长。

这代表美国是全球经济动荡的唯一赢家吗?事实并非如此。8月美国製造业PMI录得49.9,低于7月的50.4。这是美国自2009年以来第一次录得低于50的数字。需求恶化压抑商业信心,新出口订单以自2009年8月以来最快的速度下滑。由于贸易谈判不明朗,加上欧洲及中国经济疲弱带来的溢出效应,我们认为美国亦难以独善其身或漠视经济衰退的风险。根据美国联储局主席鲍威尔的说法,若联储局「採取适当行动」,未来数个月可能会再次减息。

我们认为不论央行採取宽鬆措施或减息,皆无法对经济产生立竿见影的效果,但它至少可以提振市场信心,延续经济扩张。

一城一策方向持续

至于中国房地产市场,一线城市的楼价在过去一段时间平稳增长,主要因为今年年初宽鬆措施较少,而二线和三线或以下的低端城市,则出现较明显的楼价飙升。中央政府为防範楼市过热,在今年第二季度推出调控措施。我们认为,中央政府坚决打击房地产市场投机,加上地方政府致力稳定土地和房价,预期内地将有更多限制措施出台,为楼市降温。

截至今年6月,内地楼市库存大致保持在健康水平,二线城市约9个月,低端城市约12个月。中国房地产市场的一大特色,是没有适用于全国的灵丹妙药,因此「一城一策」,即不同城市採取不同的房地产政策,将于今年余下时间持续。

压抑离岸融资渠道

在融资渠道方面,国家发改委进一步限制房地产发展商,为中长期离岸债券再融资而发行离岸债券。中期而言,我们认为以上限制会压抑离岸债券的供应,对缺乏在岸融资渠道的发展商构成负面影响。

总括而言,我们对中国房地产行业仍然充满信心,但与此同时,我们在资产配置方面仍然谨慎。目前我们偏好拥有较优质土地储备和多元化融资渠道的公司。